Locazione immobili

[Matsuda]

Ho una domanda su come sono regolamentati gli affitti per la legge italiana.
Il signor Rossi vuole prendere in affitto l'appartamento A, ma attualmente deve dare la disdetta di tre mesi per l'appartamento B che occupa adesso.

Il proprietario dell'appartamento A, promette al signor Rossi di tenergli l'appartamento per tre mesi.
La domanda è: per legge il proprietario dell'appartamento A può pretendere di avere regolare pagamento anche per i tre mesi che mantiene l'appartamento sfitto disponibile per il signor Rossi?
In che modo il proprietario dell'appartamento A può farsi remunerare l'attesa?

Grazie, se possibile risposte serie...
miley:

[LucaJones]

Ciao Marco,

l'accordo non ha alcuna validità se non è regolamentato da una scrittura privata o, ancora meglio considerando il casi in questione, da un contratto d'affitto.
Quindi in assenza di questi, il proprietario dell'appartamento non ha alcun obbligo a tenere sfitto l'appartamento per 3 mesi per il signor Rossi, ed il signor Rossi non ha alcun obbligo di iniziare la locazione dopo 3 mesi.

Se le due parti sono fermamente intenzionate a comportarsi secondo l'accordo verbale che hanno raggiunto, possono semplicemente procedere alla stipula del contratto di locazione, precisando la data in cui essa inizierà (ossia tra 3 mesi).
Quanto dovuto dal signor Rossi al proprietario dell'appartamento a qualunque titolo è precisato nel contratto o già regolato dalla legge.
Se si vuole prevedere o meno una penale nel caso in cui una delle due parti dovesse cambiare idea circa la locazione (iniziarla o concederla), si può prevedere nel contratto una caparra penitenziale oppure una caparra confirmatoria.
Nel contratto stesso solitamente si prevede anche con quanto preavviso il conduttore deve comunicare al proprietario dell'appartamento l'intenzione di recede dal contratto d'affitto (per legge sono minimo 6 mesi), pena, solitamente, la perdita del deposito cauzione (eventualmente già versato) e/o dovere di corrispondere ulteriori mensilità.
Tieni presente che l'appartamento in questione rimarrebbe sfitto per 3 mesi, ma nella piena disponibilità del proprietario.

Più sinteticamente:
a) se non c'è un accordo scritto in tal senso, il proprietario dell'appartamento non può chiedere nulla al signor Rossi per aver tenuto sfitto l'appartamento; non c'è una legge che stabilisca in questa situazione un obbligo da parte del signor Rossi;
b) se non c'è un contratto di locazione, sia il signor Rossi, sia il proprietario dell'appartamento possono cambiare idea e non concedere/prendere l'appartamento in locazione tra 3 mesi, senza nulla dovere all'altra parte.

Ciao,
Luca

[Bulz]

Grazie per la spiegazione, immaginavo una cosa del genere alla fine. Quindi se ho ben capito se e solo se entrambe le parti concordano si può chiedere un importo forfettario x garantire che l'appartamento rimanga sfitto da un lato, e garantire che esso venga occupato secondo i dettami del contratto di locazione redatto, giusto?

[x-vas]

Nel contratto stesso solitamente si prevede anche con quanto preavviso il conduttore deve comunicare al proprietario dell'appartamento l'intenzione di recede dal contratto d'affitto (per legge sono minimo 6 mesi), pena, solitamente, la perdita del deposito cauzione (eventualmente già versato) e/o dovere di corrispondere ulteriori mensilità.

6 mesi di preavviso? mi paiono davvero tanti. forse dipende dalla durata del contratto, ma mi pare che anche per quelli 4+4 siano 3 mesi.
pensare di prendere ulteriori mensilità (oltre al deposito cauzionale) quando il conduttore va via non rispettando i tempi di preavviso, credo che sia ai limiti della fantascienza (parlando non di quanto previsto teoricamente dalla legge, ma della normale applicazione della stessa)

[Matsuda]

Grazie Luca,
ipotizzando il contratto oggi, tra tre mesi (il 22 gennaio) Rossi prende l'appartamento in affitto e paga il canone.
Ma da oggi al 22 gennaio, Rossi per legge deve dare qualcosa al proprietario? Ed in che misura?
Cioè in questi tre mesi che il proprietario riserva l'appartamento a Rossi lasciandolo sfitto, per legge al proprietario non gli è dovuto nulla?

[x-vas]

Grazie Luca,
ipotizzando il contratto oggi, tra tre mesi (il 22 gennaio) Rossi prende l'appartamento in affitto e paga il canone.
Ma da oggi al 22 gennaio, Rossi per legge deve dare qualcosa al proprietario? Ed in che misura?
Cioè in questi tre mesi che il proprietario riserva l'appartamento a Rossi lasciandolo sfitto, per legge al proprietario non gli è dovuto nulla?

no, se non previsto espressamente dal contratto.
teoricamente il proprietario in questi 3 mesi lo può affittare ad altri: l'unico impegno è renderlo disponibile a Rossi per la data prevista

[LucaJones]

Aggiungo una considerazione.

Se il proprietario vuol farsi remunerare "l'attesa" in qualche modo, la cosa più semplice da fare è imporre un anticipo nell'inizio della locazione, per esempio dopo 2 mesi invece che 3.
In questo modo si cade nel generico caso di locazione di un immobile, e non ci sono dubbi sul fatto che sia lecito di quanto richiesto dal proprietario dell'immobile e sulla tassazione a cui deve essere soggetto quanto da lui percepito.

[x-vas]

Aggiungo una considerazione.

Se il proprietario vuol farsi remunerare "l'attesa" in qualche modo, la cosa più semplice da fare è imporre un anticipo nell'inizio della locazione, per esempio dopo 2 mesi invece che 3.
In questo modo si cade nel generico caso di locazione di un immobile, e non ci sono dubbi sul fatto che sia lecito di quanto richiesto dal proprietario dell'immobile e sulla tassazione a cui deve essere soggetto quanto da lui percepito.

mi pare poco applicabile nella realtà!
è evidente che Rossi non vuole pagare 2 immobili quando ne usa uno solo.....se no potrebbe andarsene dal primo, pagando la penale, ed entrare subito in quello nuovo.

[Matsuda]

Aggiungo una considerazione.

Se il proprietario vuol farsi remunerare "l'attesa" in qualche modo, la cosa più semplice da fare è imporre un anticipo nell'inizio della locazione, per esempio dopo 2 mesi invece che 3.
In questo modo si cade nel generico caso di locazione di un immobile, e non ci sono dubbi sul fatto che sia lecito di quanto richiesto dal proprietario dell'immobile e sulla tassazione a cui deve essere soggetto quanto da lui percepito.

Questa è una bellissima idea, chiara e limpida.
Solo una considerazione: Rossi per un mese, avrebbe in affitto due immobili contemporaneamente.
Una persona può prendere in affitto più di un immobile?

[Matsuda]

mi pare poco applicabile nella realtà!
è evidente che Rossi non vuole pagare 2 immobili quando ne usa uno solo.....se no potrebbe andarsene dal primo, pagando la penale, ed entrare subito in quello nuovo.

Ah giusto!
Comunque dipende da quanto è la penale...